Dans le secteur de l’immobilier, une question cruciale se pose : combien de nouveaux logements doivent être construits chaque année en France pour satisfaire la demande croissante ? Deux récentes études recommandent la construction de 395 000 à 450 000 logements par an. Cependant, l’établissement d’un objectif précis de construction annuelle est souvent remis en question en raison du manque de données fiables
Combien de logements la France doit-elle construire ?
Lorsqu’il s’agit de déterminer combien de logements la France devrait construire pour répondre à la demande croissante, les chiffres avancés varient considérablement. Deux études ont apporté leur contribution à un débat qui perdure depuis des décennies.
La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a présenté les résultats d’une enquête réalisée par les étudiants de l’ESCP Junior Conseil. Selon cette étude, la France devrait construire environ 449 298 logements par an pendant une décennie. L’Institut Thomas-More a publié une étude réalisée par l’économiste Sébastien Laye et le démographe Gérard-François Dumont, qui recommande la construction d’environ 395 000 logements par an jusqu’en 2030.
Ces deux études soulignent que la production actuelle de logements n’est pas suffisante. En 2022, seulement 376 200 logements ont été mis en chantier, selon le ministère de la Transition écologique. C’est moi qu’en 2007, année qui a été la plus florissante en termes de construction de bien immobiliers avec plus de 400 000 logements construits.
Les tendances démographiques qui influencent la demande en logements
Lorsqu’il s’agit d’évaluer le nombre de logements nécessaires pour répondre à la demande en France, les méthodes de calcul peuvent varier, mais les deux rapports mentionnés convergent sur plusieurs facteurs expliquant ce besoin croissant. Il s’agit de la croissance démographique, du solde migratoire et de la décohabitation. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la décohabitation, qui correspond à la diminution du nombre de personnes par ménage, représente la principale source de demande de nouveaux logements en France, représentant 42 % des nouvelles demandes. En 1999, le nombre moyen de personnes par logement était de 2,37. Aujourd’hui, il est descendu à 2,17. Cependant, ces chiffres restent bien inférieurs à l’objectif mis en avant par les gouvernements successifs depuis plusieurs années : la construction de 500 000 logements par an.
La fiabilité des chiffres : un défi pour fixer les objectifs de construction
L’objectif ambitieux de construire 500 000 logements par an en France fait l’objet de débats et de critiques. La Cour des comptes remettait en cause cet objectif, soulignant la qualité médiocre des données disponibles qui rendent les objectifs gouvernementaux en matière de logement. Dans son rapport, la Cour des comptes estimait plutôt un besoin annuel de 370 000 nouveaux logements, se basant sur les travaux de la Direction de l’habitat et des paysages ainsi que du Cerema, l’établissement public dédié à l’aménagement du territoire. Cependant, cette étude date déjà de 2014.
D’autres experts vont encore plus loin en préconisant des objectifs de construction nettement plus bas. Agnès Benassy-Quere, économiste en chef du Trésor, s’est exprimée sur le sujet à la fin de l’année 2022 lors du lancement du Conseil national de la refondation dédié au logement. Selon elle, entre 2011 et 2021, environ 400 000 logements étaient construits chaque année, alors que les nouveaux besoins se situent entre 200 000 et 300 000 par an. Ces chiffres ont été qualifiés d’aberrants par Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, qui souligne que la production actuelle, bien que supérieure aux recommandations du Trésor, n’est pas suffisante.
Vers une approche territorialisée des besoins en logements
Le ministère du Logement met en avant une approche plus spécifique pour répondre aux besoins en logements des territoires. Actuellement, des réflexions sont en cours afin d’établir une trajectoire de construction neuve adaptée aux besoins locaux. Selon le ministère, il est essentiel de mesurer les besoins à l’échelle locale en se basant sur des diagnostics, des hypothèses et des données territorialisées. Cette approche met en évidence l’importance de considérer les spécificités de chaque région plutôt que de se concentrer uniquement sur un objectif national.
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