Bruno Le Maire a exprimé son désir de modifier les critères d’attribution des crédits immobiliers afin de faciliter l’accès au marché immobilier. Ces nouvelles règles étaient très attendues, étant donné l’impasse actuelle sur le marché immobilier.
Lors de la réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) présidée par Bruno Le Maire ce lundi, une attention particulière a été accordée aux conditions d’octroi des crédits immobiliers. Cette décision s’explique par la nette diminution de la production de crédits par rapport aux niveaux records de 2022. Le HCSF a qualifié cette évolution de « cohérente » dans un communiqué. Il souligne que le marché immobilier est actuellement dans une phase d' »attentisme ». Cette période se caractérise par une diminution du nombre de transactions et un ajustement progressif des prix à la baisse.
Des crédits jusqu’à 27 ans pour un achat avec travaux
Afin de promouvoir la rénovation énergétique, le Haut Conseil a récemment décidé d’ajuster les critères de durée maximale des prêts. Désormais, dès que les travaux de rénovation dépassent 10% du coût total de l’opération, la durée maximale peut s’étendre à 27 ans. Cela marque une réduction significative par rapport à la condition antérieure de 25% de coût des travaux.
Pour d’autres types de prêts, la limite est maintenue à 25 ans. Cependant, dans des cas spécifiques comme la vente sur plan, la durée peut être prolongée à 27 ans, avec deux années de différé de remboursement. Absolument rien de nouveau, cela existait déjà chez certaines banques.
Les intérêts des prêts-relais exclus du taux d’effort
De plus, le Haut Conseil a également autorisé les établissements de crédit à exclure la charge d’intérêt liée aux prêts relais lors du calcul du taux d’effort de l’emprunteur. Cette autorisation s’applique lorsque la quotité de financement reste prudente, soit inférieure ou égale à 80% de la valeur du bien mis en vente. En d’autres termes, si le prêt relais représente 80% ou moins de la valeur du bien, les intérêts associés peuvent être exclus du calcul du taux d’endettement. Actuellement, ces intérêts sont considérés dans les charges du foyer pour établir le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35%, assurance incluse.
Une facilité de dérogation pour les banques
Par ailleurs, le HCSF a constaté que l’utilisation de la marge de flexibilité des banques demeure significativement en dessous du plafond de 20%. Elle atteint seulement 14,3% au troisième trimestre 2023.
En effet, les banques bénéficient du droit de déroger aux règles en vigueur pour les crédits immobiliers (taux d’endettement de 35% et durée maximale de 25 ans) pour 20% de leur production de crédits. Toutefois, des conditions s’appliquent : 70% de cette flexibilité doivent être réservés aux ménages acquérant leur résidence principale, dont 30% pour les primo-accédants. Les 30% restants (soit 6% du total) sont laissés à la discrétion des banques.
Jusqu’à présent, les banques étaient tenues de respecter rigoureusement cette marge chaque trimestre. Le HCSF propose de lisser cette dérogation sur trois trimestres glissants, permettant à l’ACPR de considérer un dépassement limité sur un trimestre comme une action correctrice appropriée si les limites sont respectées sur la production globale du trimestre en question et des deux suivants.
Ces trois ajustements techniques feront l’objet d’une publication via un arrêté ministériel dans une semaine à dix jours et seront en vigueur dès leur publication.
Droit de réexamen des dossiers refusés
D’autre part, une procédure d’examen de second niveau sera mise en place dans les banques, selon une source proche du HCSF. Ce dispositif permettra aux emprunteurs dont le dossier a été initialement refusé malgré leur solvabilité de demander un réexamen du dossier. En cas de nouveau refus, la banque devra fournir une explication détaillée.
Cette proposition a été initiée par le gouverneur le 17 novembre et bénéficie du soutien de Bruno Le Maire. Le gouverneur de la Banque de France a souligné que ce dispositif de réexamen devrait être simple, accessible et efficace. Présenté comme transitoire et temporaire, le dispositif serait appliqué au cas par cas, sur demande du candidat à l’emprunt. Selon une source proche du HCSF, il devrait entrer en vigueur début février.
La Fédération bancaire française (FBF) a réaffirmé son engagement en faveur d’un financement sain de l’économie française et de ses valeurs d’utilité quotidienne. Toutefois, elle ne s’approprie pas formellement l’initiative de la proposition de réexamen, bien que celle-ci soit attribuée au HCSF.
Ces annonces ne suffiront pas à dynamiser le marché immobilier. La mesure efficace n’a malheureusement pas été adoptée, laissant subsister une certaine hypocrisie. Suggérer que les banques refusent de prêter, alors qu’elles suivent strictement les règles imposées, est trompeur.
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